OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整(zh卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗ěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗新区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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